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LA DÉFISCALISATION : MODE D’EMPLOI

La défiscalisation immobilière à le vent en poupe depuis plusieurs années car elle permet d’alléger ses impôts tout en investissant dans la pierre. 

De nombreux dispositifs fiscaux encouragent les constructions neuves et favorisent la rénovation de l’ancien, encore faut-il choisir le dispositif le plus adapté à votre situation.

Cet article vous permettra de connaitre au mieux et comprendre tous les programmes de défiscalisation mis en place à ce jour afin de pouvoir trouver le bon selon vos besoins et vos attentes. 


LOI PINEL LOI PINEL OUTRE MER LOI MALRAUX
Biens concernés  Elle succède au dispositif DUFLOT. Cette loi s’applique pour tous les biens acquis jusqu’au 31/12/2021 qui sont les biens neufs, en l’état futur d’achèvement, les logements anciens rénovés en logements neufs et ceux qui sont réhabilités (locaux transformés en logements).  Ce dispositif, qui prend la suite de la loi GIRARDIN, a été mis en place pour inciter les investisseurs à investir OUTRE-MER; le dispositif est donc plus avantageux.  Cela concerne les biens neufs, en l’état futur d’achèvement et ceux qui sont réhabilités. Cela concerne tous les biens anciens à réhabiliter totalement, destinés à la location. 
Les travaux doivent être validés par un architecte des bâtiments de France. 
Localisation Les logements doivent se situer en zone A, A bis ou B1 ou en zone de contrat de redynamisation de site de défense * Les biens doivent être situés en Polynésie française, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna, Guadeloupe, Mayotte, Martinique, Guyane et la Réunion.  Les biens implantés sur un site patrimonial remarquable (SPR).
Locataires Le locataire doit habiter le logement comme une résidence principale et ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire mais il peut être soit un descendant, soit un ascendant. L’accès à ce type de logement est fonction des ressources du locataire. Le loyer est plafonné et revalorisé selon un barème Le bien doit impérativement être loué non meublé, à titre de résidence principale et dans les 6 mois suivant l’acquisition ou la livraison.  Le locataire doit être choisi dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux pour une durée de 9 ans. 
Réduction d’impôts L’investisseur peut choisir 3 durée d’engagement 6, 9 ou 12 ans qui correspondent respectivement à une réduction 12% pour une détention de 6 ans, 18% pour 9 ans et enfin 21% pour 12 ans de détention. L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du logement (frais globaux = prix d’achat, frais d’acquisition, honoraires agence) le tout dans la limite de 300.000€ ou 5.500 €/m2. 
L’investisseur peut choisir 3 durée d’engagement 6, 9 ou 12 ans qui correspondent respectivement à une réduction 23% pour une détention de 6 ans, 29% pour 9 ans et enfin 32% pour 12 ans de détention. L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du logement (frais globaux = prix d’achat, frais d’acquisition, honoraires agence) le tout dans la limite de 300.000€ ou 5.500 €/m2. 
La réduction d’impôt est plafonnée à 30% du montant total des travaux qui ne peut excéder 400.000€. 
Le délai de rénovation maximum autorisé est de 4ans

LOI CENSI-BOUVARD LMNP (statut de loueur en meublé non professionnel) LOI DENORMANDIE
Biens concernés  Dispositif qui devait s’éteindre au 31 décembre 2018 est finalement reconduit jusqu’en 2021.  Cela concerne tous les logements dans des résidences étudiantes, séniors et structures pour adultes handicapés.  Logements loués meublés qu’ils soient anciens ou neufs (hors CENSI-BOUVARD).
Il ne faut pas, en tant qu’investisseur, être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel
C’est un nouveau volet de la loi PINEL. Cela concerne les biens anciens qui nécessitent des travaux d’amélioration qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération d’acquisition sachant que celle-ci ne peut excéder 300.000€
Localisation

Liste de 222 communes  de taille moyenne bénéficiant du plan Action Coeur de Ville
Locataires Le bail doit être commercial et conclu avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans. 

Réduction d’impôts Réduction d’impôt sur l’IR de 11% du coût d’acquisition répartis sur 9 ans. Le plafond d’investissement est limité à 300.000€. Si votre réduction d’impôt est plus élevée que l’impôt que vous devez vous pouvez demander un report de réserve sur les 6 années suivantes si logement est toujours loué à ce moment là.  L’investisseur qui a le statut de loueur non professionnel peut opter soit le micro-BIC soit le régime réel.
Les micro-BIC varient entre 50% et 71%(résidence tourisme) d’abattement et 30% pour une location vide. 
L’investisseur peut choisir 3 durée d’engagement 6, 9 ou 12 ans qui correspondent respectivement à une réduction 12% pour une détention de 6 ans, 18% pour 9 ans et enfin 21% pour 12 ans de détention.

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